Entwicklung des Collini-Areals im Stadtbezirk Schwetzingerstadt / Oststadt
Anlass
Das Collini-Areal ist heute mit einem ca. 95 m hohen 32-geschossigen Wohnturm, einem 2-geschossigen Verbindungsbau und einem 11-geschossigen Büroturm bebaut. Das Gebäudeensemble wurde von 1972 bis 1975 in Zusammenhang mit der BUGA 1975 realisiert. Der Büroturm wurde von der Stadt Mannheim zur Unterbringung der technischen Verwaltungseinheiten angemietet und Mitte der 1980er Jahren gekauft. In dem sog. Collini-Center saßen bis Ende 2021 die technischen Fachbereiche der Stadt mit derzeit etwa 600 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter. Nach mehreren Untersuchungen wurde festgestellt, dass der bauliche und energetische Zustand des Collini-Centers und des Zwischenbaus nicht mehr den Vorstellungen und heutigen Anforderungen der Stadt Mannheim an einen Verwaltungsstandort entspricht. Dementsprechend fasste der Gemeinderat den Beschluss, ein neues Technisches Rathaus im Glücksteinquartier am Hauptbahnhof zu bauen. Der Umzug der Verwaltung erfolgte Ende 2021.
Mit dem Umzug der technischen Verwaltungseinheiten in das neue Verwaltungsgebäude steht das Collini-Areal künftig für eine anderweitige städtebauliche Entwicklung zur Verfügung. Die Stadt Mannheim hat das Grundstück an einen Investor zu einem Festpreis veräußert, der das Projekt „Nachnutzung Collini-Center Mannheim“ auf eigene Kosten sowie auf eigenes Risiko aus einer Hand entwickeln und als städtebaulich überzeugendes Gesamtensemble realisieren wird. Zur Suche nach einem geeigneten Investor wurde ein Auswahlverfahren in Form eines wettbewerblichen Dialogs durchgeführt. Die Auswahl des Investors erfolgte nach Konzeptqualität.
Bebauungskonzept
Das vom Fachgremium Planung des wettbewerblichen Dialogs empfohlene Bebauungskonzept sieht die Errichtung von vier Solitärbauten vor, die sich um den bestehenden Wohnturm herum gruppieren. Der geknickte Grundriss des am Neckarsteg gelegenen geplanten Wohnturms spiegelt sich in den Gebäudefiguren der übrigen Solitäre wider. Der Entwurf entwickelt so eine klare städtebauliche Figur, die zwischen den Blockstrukturen der Innenstadt und den Türmen der Neckarufer-Nord Bebauung vermittelt.
Die beiden Solitäre an der Collinistraße sind als Bürogebäude konzipiert, während der neue Turm am Neckarsteg im Norden des Areal und das Gebäude an der Mozartstraße im Osten als Wohnhäuser geplant sind. In Letzterem befindet sich zudem die geforderte Kindertagesstätte. Die Sockelzonen aller Gebäude sind mit gewerblichen Nutzungen belegt, die den öffentlichen Charakter der dazwischen liegenden Platzflächen unterstreichen. Die notwendigen Stellplätze werden in einer unter dem gesamten Baufeld (inklusive Wohnturm) liegenden Tiefgarage mit Zu- und Abfahrten in der Mozartstraße und am Cahn-Garnier-Ufer nachgewiesen.
Die Gebäude weisen zwischen 5 und 19 Geschossen auf, ihre Höhen steigen von der Collinistraße und der Mozartstraße Richtung Neckar an. Höchstes Gebäude ist der Wohnturm am Neckarsteg mit 19 Geschossen. Gegenüber dem bestehenden Wohnturm weist der Entwurf eine deutlich reduzierte Höhe auf. Der bestehende Wohnturm bleibt mit seinen 32 Geschossen mit Abstand das höchste Gebäude und in der Stadtsilhouette das markante Bauwerk des Ensembles. Die Höhenstaffelung der bestehenden und geplanten Gebäude erzeugt ein überzeugendes städtebauliches Gesamtbild.
Zwischen den fünf Solitärbauten entfaltet sich ein urbaner Stadtraum. Dadurch öffnet sich der zentrale Platz zum Neckar und es werden attraktive neue Wegebeziehungen zwischen Stadt und Flussraum geschaffen. Die aufgelockerte Bebauungsstruktur mit Solitärbauten hat positiven Einfluss auf die Durchlüftung bzw. Kaltluftzufuhr vom Neckar und verspricht gleichzeitig ein hohes Maß an Windkomfort (Vermeidung von hohen Windgeschwindigkeiten, Fallwinden und Windzugeffekten zwischen den Gebäuden).
Derzeitiger Planungsstand
Im Januar 2020 wurde der wettbewerbliche Dialog zur Vergabe des Grundstücks in einer Jurysitzung entschieden. Das Fachgremium Planung hat alle eingereichten Beiträge anhand der in der Dialogbeschreibung aufgeführten Zuschlagskriterien beurteilt und dem Gemeinderat daraufhin empfohlen, das Grundstück an den Investor mit der oben beschriebenen Planung zu vergeben. Nachdem die Kaufvertragsverhandlungen mit dem Investor abgeschlossen waren, traf der Gemeinderat mit Beschluss vom 28.04.2020 die Entscheidung, das Grundstück an den Investor Deutsche Wohnwerte zu vergeben.
Parallel zu den Kaufvertragsverhandlungen wurde das zur Umsetzung der Planung notwendige Bebauungsplanverfahren begonnen. Der Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplans Nr. 41.18 „Collini-Areal“ wurde am 12.05.2020 im Ausschuss für Umwelt und Technik gefasst. Anschließend wurde vom 16.11.2020 bis einschließlich 11.12.2020 die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit sowie die der Träger öffentlicher Belange durchgeführt.
Weiteres Vorgehen
In Abstimmung mit der Verwaltung konkretisiert und detailliert der Investor seine Planungsideen aus dem Wettbewerbsverfahren zu einem städtebaulichen Entwurf. Auf Basis dieses Entwurfs sowie aufbauend auf den Ergebnissen der frühzeitigen Beteiligung wird dann ein Bebauungsplanentwurf erarbeitet, der dem Gemeinderat zur Billigung vorgelegt wird. Gemäß §§ 3 Abs. 2 und 4 Abs. 2 BauGB wird der Bebauungsplanentwurf anschließend öffentlich ausgelegt und damit der Öffentlichkeit und den Trägern öffentlicher Belange die Möglichkeit zur Stellungnahme im Bebauungsplanverfahren gegeben, bevor der Bebauungsplan zur Satzung beschlossen wird.
Zeitgleich zum Neubau wurde auch der Rückbau planerisch vorangetrieben, ein Rückbaukonzept erarbeitet sowie ein Bauantrag für den Rückbau gestellt, der Mitte 2023 genehmigt wurde.
Weiterführende Informationen
- Verkauf der Immobilie Collini-Center
- Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplans Nr. 41.18 "Collini-Areal"