Grundsteuer, Rechtslage ab 2025
Allgemeines
Die Grundsteuer ist eine Gemeindesteuer, das heißt, sie wird von den Gemeinden erhoben. Rechtsgrundlage für die Grundsteuer ist das Landesgrundsteuergesetz Baden-Württemberg.
Man unterscheidet die beiden folgenden Grundsteuerarten:
- Grundsteuer A für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft
- Grundsteuer B für alle anderen Grundstücke (z. B. unbebaute Grundstücke, Gebäude, Eigentumswohnungen)
Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach dem neuen Landesgrundsteuergesetz erhoben.
Die Stadt Mannheim erließ im Jahr 2025 auf der Grundlage der Grundsteuermessbescheide des Finanzamts unter Anwendung von neuen Hebesätzen (Grundsteuer A und Grundsteuer B) Grundsteuerbescheide. In diesen wurde die Höhe der Grundsteuer ab dem Jahr 2025 festgesetzt. Die Hebesätze ab 01. Januar 2025 wurden vom Gemeinderat in seiner Sitzung am 24. Oktober 2024 beschlossen.
Die Reform der Grundsteuer wurde aufgrund einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts im Jahr 2018 notwendig: Danach war die bisher praktizierte Einheitsbewertung nicht verfassungskonform. In der Folge wurde die Grundsteuer per Bundesgesetz neu geregelt. Außerdem wurde beschlossen, dass die Bundesländer vom Bundesgesetz abweichen und eigene Grundsteuergesetze verabschieden können.
Baden-Württemberg machte von dieser Möglichkeit Gebrauch. Der Landtag verabschiedete das Landesgrundsteuergesetz am 4. November 2020. Das neue modifizierte Bodenwertmodell bei der Grundsteuer B (bebaute und unbebaute Grundstücke) basiert im Wesentlichen auf zwei Kriterien: Der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert. Der Bodenrichtwert in Mannheim wird vom Gutachterausschuss der Stadt Mannheim ermittelt.
Die Regelungen des alten Grundsteuergesetzes galten übergangsweise noch bis zum 31. Dezember 2024.
Ermittlung der Grundsteuer ab 2025
Der Ermittlung der Grundsteuer liegt das sogenannte „modifizierte Bodenwertmodell“ zugrunde.
Schritt 1: Zunächst wird durch das Finanzamt der Grundsteuerwert ermittelt. Hierfür wird die Grundstücksfläche mit dem jeweiligen Bodenrichtwert multipliziert. Den Bodenrichtwert legt der unabhängige Gutachterausschuss der Kommune fest. Der Bodenrichtwert spiegelt den durchschnittlichen Lagewert eines Grundstücks wider. Das Finanzamt erlässt einen Grundsteuerwertbescheid.
Schritt 2: Das Finanzamt ermittelt anschließend den Grundsteuermessbetrag. Hierfür wird der Grundsteuerwert aus Schritt 1 mit der gesetzlich vorgeschriebenen Steuermesszahl multipliziert.
Die Steuermesszahl beträgt
- für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft 0,55 Promille
- für Grundstücke 1,3 Promille
- Ermäßigung der Steuermesszahl, wenn bestimmte Voraussetzungen vorliegen (z.B. Ermäßigung für überwiegende Wohnnutzung)
Das Finanzamt erlässt einen Grundsteuermessbescheid. Dieser Bescheid ist Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer. Die Gemeinde erhält davon eine Zweitschrift.
Schritt 3: Die Gemeinde wendet auf den Grundsteuermessbetrag ihren individuellen Grundsteuerhebesatz an, indem sie den Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz multipliziert. Hierdurch wird die zu zahlende Grundsteuer ermittelt. Die Gemeinde erlässt einen Grundsteuerbescheid. Der Hebesatz wird vom Gemeinderat der Stadt Mannheim festgelegt.
Jährliche Grundsteuer = Grundsteuerwert (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert) x Steuermesszahl x Hebesatz der Kommune
Die aktuellen Hebesätze betragen in Mannheim
- Grundsteuer A: 300 vom Hundert
- Grundsteuer B: 365 vom Hundert
Rechtslage bis einschließlich 2024 und Grundsteuerreform
Weitere Informationen zum alten Recht und zur Grundsteuerreform (pdf)
Festsetzung und Fälligkeit der Grundsteuer
Die Grundsteuer wird für das Kalenderjahr festgesetzt. Sie wird zu je einem Viertel ihres Jahresbetrags am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November fällig.
Bei Grundsteuerpflichtigen, die für das Kalenderjahr die gleiche Grundsteuer wie im Vorjahr zu entrichten haben, kann die Grundsteuer durch öffentliche Bekanntmachung festgesetzt werden. Die Stadt Mannheim macht von dieser Möglichkeit Gebrauch.
Kauf und Verkauf von Grundbesitz
Maßgebend für die Festsetzung der Grundsteuer sind die Eigentumsverhältnisse am 01. Januar eines Jahres. Änderungen im Laufe des Jahres (z.B. Eigentumswechsel) wirken sich erst für die Grundsteuer des folgenden Jahres aus. Der bisherige Eigentümer (Verkäufer) hat die gesamte Grundsteuer des Jahres, in dem der Eigentumswechsel stattfindet, zu entrichten.
Der Verkäufer kann im Kaufvertrag privatrechtlich vereinbaren, dass die Grundsteuer vom neuen Eigentümer (Käufer) ab dem Zeitpunkt der Übergabe des Grundstücks an ihn zu zahlen ist oder, dass der Käufer die Grundsteuer an die Stadt überweist. In diesem Fall bitten wir zu beachten, dass die Grundsteuer im Jahr des Eigentumswechsels immer unter Angabe der Kassenzeichen (Buchungszeichen unter dem die Grundsteuer bearbeitet wird) des Verkäufers zu entrichten ist.
Hinweis zur Einzugsermächtigung
Für jedes Grundstück wird ein Kassenzeichen vergeben. Daher ist für jedes Grundstück auch eine eigene Einzugsermächtigung zu erteilen.
Vollmacht
Folgender Vordruck kann von Grundstückseigentümern genutzt werden, die ihren Steuerbescheid nicht selbst in Empfang nehmen, sondern einen Zustellungsbevollmächtigten (z.B. Hausverwaltung, Rechtsanwalt, Steuerberater) einsetzen möchten: